출장용접 ‘부실 뇌관’ 부동산 PF…자기자본비율 3%→20%로 올리면, 아파트 총사업비 11% 감소
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작성자 황준영 작성일25-09-22 17:11 댓글0건관련링크
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출장용접 부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1%나 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’ 보고서에서 2013~2025년까지 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다. 이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. 웹사이트 상위노출 KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라가는 것으로 조사됐다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 ‘프로젝트금융투자회사’(PFV)를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다고 촉구했다.
계열사를 동원해 개인 회사를 부당 지원하고, 3000억원대 회삿돈을 횡령한 혐의 등으로 기소된 박삼구 전 금호아시아나그룹 회장이 2심에서 징역형 집행유예로 감형받았다. 앞서 1심 재판부는 징역 10년을 선고했다.
서울고법 형사2부(재판장 김종호)는 18일 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률 위반(횡령) 등 혐의를 받는 박 전 회장에게 징역 2년6개월에 집행유예 4년을 선고했다.
재판부는 1심에서 무죄가 나왔던 공정거래법 위반 혐의는 오히려 유죄로 보고, 1심이 유죄로 봤던 특경가법상 횡령, 배임 혐의는 무죄로 판단했다.
박 전 회장은 경영권 회복을 위해 자신이 주식 100％를 보유한 특수목적법인(SPC) 금호기업(현 금호고속)을 만들어 그룹의 지주사이자 아시아나항공 모회사인 금호산업 지분을 인수하려 한 혐의 등으로 2021년 5월 기소됐다.
그는 2015년 12월 금호터미널 등 계열사 4곳의 자금 3300억원을 인출해 산업은행 등 채권단이 보유한 금호산업 주식 인수 대금에 쓴 혐의, 2016년 4월 아시아나항공이 보유하던 금호터미널 주식 100%를 금호기업에 저가 매각한 혐의 등을 받았다.
1심은 2022년 8월 혐의 대부분을 유죄로 인정해 징역 10년을 선고하고 박 전 회장을 법정구속했다. 박 전 회장은 이듬해 1월 2심 재판 과정에서 보석으로 풀려나 불구속 상태로 재판을 받아왔다.
2심 재판부는 박 전 회장의 금호그룹 지배권 회복 및 유지·강화를 위해 금리를 거의 0%에 가까운 수준으로 계열사가 금호기업에 거금을 대여하고 아시아나항공의 기내식 공급계약과 관련해 상당히 유리한 조건으로 게이트그룹 계열사에 매각한 혐의(공정거래법 위반)는 유죄로 판단했다. 하지만 계열사 자금 3300억원을 횡령한 혐의와 아시아나항공 보유 주식을 저가로 매각하게 했다는 혐의(특경가법상 횡령·배임) 등에 대해서는 실제로 변제가 모두 된 만큼 자금의 불법 영득의사가 없었고 주식 매각 가격 역시 합리적 평가 범위 내에 있었기에 아시아나항공에 손해가 발생하지 않았다고 판시했다.
또 박 전 회장이 금호그룹에 대한 지배권을 유지하고 강화하기 위해 부당한 이득을 취했다는 점을 불리한 정상으로 보면서도 아시아나항공이나 채권단에 끼친 손해가 없다는 점, 이미 1심 유죄 판결로 수개월간 구금된 사정을 들어 징역형 집행유예를 선고했다고 설명했다.
한편 박 전 회장과 같이 재판에 넘겨진 금호그룹 전략경영실 임원들도 특경법상 횡령·배임 혐의가 모두 무죄로 인정되면서 윤모씨는 징역 1년에 집행유예 2년, 박모씨는 징역 1년 6개월에 집행유예 3년, 김 모씨는 무죄를 선고 받았다. 금호산업(현 금호건설)은 1심과 동일한 벌금 2억원을 선고받았다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’ 보고서에서 2013~2025년까지 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다. 이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. 웹사이트 상위노출 KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라가는 것으로 조사됐다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 ‘프로젝트금융투자회사’(PFV)를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다고 촉구했다.
계열사를 동원해 개인 회사를 부당 지원하고, 3000억원대 회삿돈을 횡령한 혐의 등으로 기소된 박삼구 전 금호아시아나그룹 회장이 2심에서 징역형 집행유예로 감형받았다. 앞서 1심 재판부는 징역 10년을 선고했다.
서울고법 형사2부(재판장 김종호)는 18일 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률 위반(횡령) 등 혐의를 받는 박 전 회장에게 징역 2년6개월에 집행유예 4년을 선고했다.
재판부는 1심에서 무죄가 나왔던 공정거래법 위반 혐의는 오히려 유죄로 보고, 1심이 유죄로 봤던 특경가법상 횡령, 배임 혐의는 무죄로 판단했다.
박 전 회장은 경영권 회복을 위해 자신이 주식 100％를 보유한 특수목적법인(SPC) 금호기업(현 금호고속)을 만들어 그룹의 지주사이자 아시아나항공 모회사인 금호산업 지분을 인수하려 한 혐의 등으로 2021년 5월 기소됐다.
그는 2015년 12월 금호터미널 등 계열사 4곳의 자금 3300억원을 인출해 산업은행 등 채권단이 보유한 금호산업 주식 인수 대금에 쓴 혐의, 2016년 4월 아시아나항공이 보유하던 금호터미널 주식 100%를 금호기업에 저가 매각한 혐의 등을 받았다.
1심은 2022년 8월 혐의 대부분을 유죄로 인정해 징역 10년을 선고하고 박 전 회장을 법정구속했다. 박 전 회장은 이듬해 1월 2심 재판 과정에서 보석으로 풀려나 불구속 상태로 재판을 받아왔다.
2심 재판부는 박 전 회장의 금호그룹 지배권 회복 및 유지·강화를 위해 금리를 거의 0%에 가까운 수준으로 계열사가 금호기업에 거금을 대여하고 아시아나항공의 기내식 공급계약과 관련해 상당히 유리한 조건으로 게이트그룹 계열사에 매각한 혐의(공정거래법 위반)는 유죄로 판단했다. 하지만 계열사 자금 3300억원을 횡령한 혐의와 아시아나항공 보유 주식을 저가로 매각하게 했다는 혐의(특경가법상 횡령·배임) 등에 대해서는 실제로 변제가 모두 된 만큼 자금의 불법 영득의사가 없었고 주식 매각 가격 역시 합리적 평가 범위 내에 있었기에 아시아나항공에 손해가 발생하지 않았다고 판시했다.
또 박 전 회장이 금호그룹에 대한 지배권을 유지하고 강화하기 위해 부당한 이득을 취했다는 점을 불리한 정상으로 보면서도 아시아나항공이나 채권단에 끼친 손해가 없다는 점, 이미 1심 유죄 판결로 수개월간 구금된 사정을 들어 징역형 집행유예를 선고했다고 설명했다.
한편 박 전 회장과 같이 재판에 넘겨진 금호그룹 전략경영실 임원들도 특경법상 횡령·배임 혐의가 모두 무죄로 인정되면서 윤모씨는 징역 1년에 집행유예 2년, 박모씨는 징역 1년 6개월에 집행유예 3년, 김 모씨는 무죄를 선고 받았다. 금호산업(현 금호건설)은 1심과 동일한 벌금 2억원을 선고받았다.
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