출장용접 [올앳부동산][단독]64억원 건물이 48억원으로…HUG 인정평가 시행 이후 감정가 평균 10% 떨어졌다
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작성자 황준영 작성일25-09-23 03:54 댓글0건관련링크
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출장용접 서울 관악구에서 10년간 임대업을 해온 A씨는 주택 임대사업자가 의무로 가입해야 하는 전세보증금 반환보증보험을 갱신하기 위해 지난달 주택도시보증공사(HUG)에 감정평가를 의뢰했다가 큰 충격에 빠졌다. A씨가 소유한 8층짜리 다세대 주택의 감정평가액이 2년전 64억원이었으나 올해 48억원이 산정됐기 때문이다. 2023년 HUG가 선정한 감정평가 법인에서 받은 액수보다 25%나 떨어진 셈이다.
갑자기 감정평가액이 떨어지면서 전세 반환보증 보험 가입도 어려워졌다. 반환보증 보험은 세입자 보증금을 포함한 선순위 채권이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 가입할 수 있는데, 감정가액이 대폭 낮아진 여파로 이 기준을 충족할 수 없게 된 것이다.
A씨는 건물을 매입했던 10년 전 가격 수준이라며 멀쩡히 세입자를 받던 집이 순식간에 ‘깡통’ 건물이 됐다며 분통을 터트렸다.
올해 6월부터 비아파트(오피스텔·다세대·다가구) 임대인이 반환보증에 가입할 때 HUG가 정한 감정 평가기관 자료만 적용하는 ‘인정 감정평가 제도’가 시행된 가운데, HUG 인정 감정액과 기존 감정액의 차이가 크게 벌어지면서 주택시장의 혼란이 가중되고 있다.
국회 기획재정위원회 소속 박민규 더불어민주당 의원이 19일 HUG에서 받은 서울지역 보증보험 재가입 주택 감정평가액 비교 자료를 보면, HUG 인정평가를 완료했고 이전 감정평가 내역도 존재하는 주택 등 161건(6월~8월말)의 인정평가 가격은 기존 감정액과 비교해 평균 5.9% 하락한 것으로 나타났다.
‘인정 감정평가제’란, 집주인이 전세보증금 반환보증을 가입하기 전에 HUG가 지정한 5개 감정평가법인에서 주택의 가격을 감정받는 제도다. 전세사기 사태 이후 도입됐다. 과거엔 HUG는 집주인이 자체적으로 감정평가법인에서 받아온 감정가액을 전부 인정해줬으나 집주인과 감정평가사가 짜고 건물가격을 올려 전세사기나 무자본 갭투기에 악용된다는 지적에 따라 도입된 제도다. 임대인과 감정평가사 연결을 끊어 담합을 원천 차단한다는 의도다.
제도 시행 이후 가액과 기존 자료를 비교한 결과, 과거 감정평가액과 이번 인정평가액이 같았던 사례는 단 두 건 뿐이었다. 전체의 70%가 넘는 122건(75.8%)은 기존보다 가격이 9.9% 떨어진 것으로 나타났다. 가격이 도리어 오른 경우는 전체의 23%에 불과한 37건으로 평균 6.8% 올랐다.
특히 전체 신청의 3건 중 1건은 예비감정 이후 감정평가 절차가 중단됐다. 인정평가제도 도입 이후 HUG를 통해 이뤄진 예비감정 916건 중 303건(33%)이 정식감정을 받지 않고 종결됐다. HUG는 감정평가액 외에 ‘주택 공시가격의 140%’도 주택가액으로 인정하는데, 예비감정에서 이보다 낮은 액수가 나와 신청자가 중도에 포기했거나 감정 진행중에 건물이 경매에 넘어가 반환보증 가입이 필요하지 않게된 경우도 있을 수 있다.
HUG 관계자는 인정평가 시행 전후 감정가액 차이가 큰 데 대해 인정평가에서 기존 감정평가가 담보가치를 얼마나 적정하게 반영했는지, 시세가 얼마나 변동했는지 등을 반영한 결과라고 설명했다. 그간 일부 법인 감정평가 결과가 부풀려진 면이 있었던 만큼 이를 바로잡은 결과라는 취지로 풀이된다.
다만 감정평가액 ‘부풀리기’를 막자는 취지는 좋으나 기존 감정액과 차이가 너무 벌어진다면 폰테크 세입자의 주거 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
임대인 입장에선 감정액이 떨어지면서 보증금을 낮출 수밖에 없고 그러려면 단기간에 많은 현금을 확보해야 하는 부담이 생긴다. 전세보증보험은 세입자의 전세보증금 총액이 공시가격의 126%를 넘거나, 감정평가금액의 90%를 초과하면 가입이 거절되기 때문이다.
그렇다고 임대인이 반환보증 가입을 포기하면 전세사고 위험 때문에 아예 세입자가 들어오지 않는 맹점이 생긴다. 보증금 미반환이 단 한 건만 발생해도 나머지 가구 계약이 줄줄이 막히게 되는 임대업 특성상 전세 사고가 급증할 수 있다는 것이다.
A씨의 경우도 원·투룸으로 구성된 건물에 30가구가 평균 1억4000만원의 보증금에 세를 들어 살고 있다. A씨는 보증보험 가입 요건에 맞추려면 보증금을 가구당 5000만원씩 낮춰 집을 내놓아야 하는데 총 15억원에 이르는 돈을 어떻게 마련할지 모르겠다며 지난 2년간 현금 10억원을 마련해 보증금을 내주며 버텼는데 이제 전세 사고를 피할 수 없을 것 같아 너무 두렵다고 말했다.
불안한 건 세입자도 마찬가지다. 서울 다세대 투룸에서 4년간 거주하다 결혼을 계기로 이사를 준비하는 B씨는 오는 12월 계약 만료를 앞두고 6월부터 집을 내놓았는데 8월 이후로는 집을 보러오는 사람이 하나도 없었다며 집주인이 보증반환 가입이 안 되고 전세대출도 막혀 세입자를 구하기 어렵다고 해서 신혼집 구하기를 잠정 중단한 상황이라고 말했다.
박 의원은 부풀려진 전세보증금을 낮추고 세입자를 보호하는 것은 중요한 일이라면서도 갑자기 낮아진 감정평가액이 시장에 심각한 충격을 주면 결국 전세사고가 늘어나고 HUG의 대위변제금액이 늘어나는 악순환이 벌어질 수 있다고 지적했다. 그는 이어 HUG가 선정한 5개 감정평가기관에만 일감이 몰려 ‘독과점’ 논란이 벌어지는 것도 문제라고 지적했다.
HUG 관계자는 서울시 등에서도 감정평가 관련 제도 개선을 제안한 바 있어 검토 중이라면서도 아직 구체적인 내용은 확정되지 않았다고 밝혔다.
손흥민(33·LAFC)의 뜨거운 발 끝은 멈출 줄을 모른다.
손흥민은 새로운 단짝인 데니스 부앙가(31)와 함께 세 골을 합작하면서 메이저리그사커(MLS)에서 2경기 연속 공격 포인트 3개를 기록했다.
로스앤젤레스(LA)FC는 22일 미국 캘리포니아주 LA의 BMO 스타디움에서 열린 2025 MLS 레알 솔트레이크와 홈경기에서 ‘흥부 듀오’로 불리는 손흥민 결승골과 부앙가의 해트트릭(3골)을 묶어 4-1 역전승을 챙겼다.
3연승을 질주한 LAFC는 승점 50점 고지에 올라 서부콘퍼런스 4위를 지켰다.
이미 플레이오프(PO)인 MLS컵 진출을 확정한 LAFC는 남은 시즌 PO 1라운드 상대를 결정짓는 순위 싸움만 남긴 상태다. 바로 윗 순위인 3위 미네소타 유나이티드와 승점차는 4점이다. 2022 MLS 우승팀인 LAFC는 최근 3경기 연속 4골을 쏟아내는 화끈한 공격력으로 상승세를 타면서 다시 한 번 정상에 도전할 수 있다는 기대감이 높아지고 있다.
그 중심에 놓인 선수들이 바로 투톱으로 발을 맞추고 있는 손흥민과 부앙가다.
손흥민은 지난 8월 LAFC 유니폼을 입은 뒤 프랑스 태생의 가봉 국가대표인 부앙가와 매력적인 콤비네이션을 자랑하고 있다.
손흥민은 7경기 만에 6골 3도움을 쌓으면서 MLS 연착륙에 성공했다. 경기당 공격 포인트가 1개를 훌쩍 뛰어넘는 수치로 옆에서 돕는 부앙가가 있기에 가능했다. LAFC에서 유일한 두 자릿수 득점자로 고군분투하고 있던 부앙가와 함께 상대 수비를 허물면서 손쉽게 골과 도움을 쌓고 있다.
부앙가도 손흥민 효과를 누리는 것은 마찬가지다. 부앙가는 최근 3경기에서 두 차례나 해트트릭을 달성하는 등 손흥민과 함께 뛴 7경기에서 9골 1도움을 기록하고 있다. 부앙가는 22골로 리오넬 메시(인터 마이애미)와 함께 MLS 득점 공동 1위를 달리면서 득점왕에 대한 기대감에 부풀었다.
팬들 사이에선 손흥민과 부앙가의 이름에서 한 글자씩 딴 흥부 듀오라는 별칭까지 생겼다. 두 선수가 골을 넣은 뒤 서로의 세리머니를 따라하거나 약속한 것 같은 동작을 보여주면서 관심도는 더욱 올라갔다.
일각에선 손흥민이 토트넘 홋스퍼 시절 단짝이었던 해리 케인(바이에른 뮌헨)을 뛰어넘는 호흡이라는 평가까지 나왔다. 손흥민은 케인과 함께 잉글랜드 프리미어리그(EPL) 역대 최다인 47골을 합작했는데, MLS에선 그 이상도 가능할 것으로 기대된다.
흥부 듀오의 힘은 이날 경기에서도 잘 드러났다. 손흥민은 지난 18일 MLS 첫 해트트릭을 달성했던 솔트레이크를 4일 만에 다시 만나 동료들을 활용하는 영리한 면모를 과시했다. 공만 잡으면 두 명의 수비가 달라붙자 자신이 슈팅을 고집하는 것보다 패스로 공격을 풀어갔다.
손흥민의 첫 공격 포인트도 어시스트였다. 손흥민은 0-1로 끌려가던 전반 45분 부앙가와 2대1 패스로 1-1 동점을 이끌었다. 부앙가의 감각적인 침투도 위협적이었지만, 손흥민의 원 터치 패스가 수비를 무너뜨렸다. 손흥민은 자신에 대한 견제가 줄어든 틈을 놓치지 않았다. 전반전 막바지 페널티아크 왼쪽 측면에서 왼발로 가까운 골대를 노려서 찬 공이 골대를 휘감으며 골망을 흔들었다. 손흥민이 MLS 6호골이자 팀 내 득점 2위로 올라서는 순간이었다.
흥부 듀오는 추가골도 같이 만들어냈다. 손흥민이 후반 27분 역습 찬스에서 절묘하게 빼준 기점 패스가 앤디 모란을 거쳐 부앙가의 득점으로 이어졌다. 보통 어시스트는 득점 직전의 패스만 인정받게 마련이지만 MLS는 기점 패스도 공식 어시스트로 인정하기에 손흥민은 시즌 3호 어시스트를 기록하게 됐다. 손흥민이 후반 40분 체력 안배를 위해 먼저 교체된 가운데 부앙가가 2분 뒤 상대의 패스 실수로 얻어낸 찬스에서 4-1 승리에 쐐기를 막는 추가골로 승리의 마침표를 찍었다.
갑자기 감정평가액이 떨어지면서 전세 반환보증 보험 가입도 어려워졌다. 반환보증 보험은 세입자 보증금을 포함한 선순위 채권이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 가입할 수 있는데, 감정가액이 대폭 낮아진 여파로 이 기준을 충족할 수 없게 된 것이다.
A씨는 건물을 매입했던 10년 전 가격 수준이라며 멀쩡히 세입자를 받던 집이 순식간에 ‘깡통’ 건물이 됐다며 분통을 터트렸다.
올해 6월부터 비아파트(오피스텔·다세대·다가구) 임대인이 반환보증에 가입할 때 HUG가 정한 감정 평가기관 자료만 적용하는 ‘인정 감정평가 제도’가 시행된 가운데, HUG 인정 감정액과 기존 감정액의 차이가 크게 벌어지면서 주택시장의 혼란이 가중되고 있다.
국회 기획재정위원회 소속 박민규 더불어민주당 의원이 19일 HUG에서 받은 서울지역 보증보험 재가입 주택 감정평가액 비교 자료를 보면, HUG 인정평가를 완료했고 이전 감정평가 내역도 존재하는 주택 등 161건(6월~8월말)의 인정평가 가격은 기존 감정액과 비교해 평균 5.9% 하락한 것으로 나타났다.
‘인정 감정평가제’란, 집주인이 전세보증금 반환보증을 가입하기 전에 HUG가 지정한 5개 감정평가법인에서 주택의 가격을 감정받는 제도다. 전세사기 사태 이후 도입됐다. 과거엔 HUG는 집주인이 자체적으로 감정평가법인에서 받아온 감정가액을 전부 인정해줬으나 집주인과 감정평가사가 짜고 건물가격을 올려 전세사기나 무자본 갭투기에 악용된다는 지적에 따라 도입된 제도다. 임대인과 감정평가사 연결을 끊어 담합을 원천 차단한다는 의도다.
제도 시행 이후 가액과 기존 자료를 비교한 결과, 과거 감정평가액과 이번 인정평가액이 같았던 사례는 단 두 건 뿐이었다. 전체의 70%가 넘는 122건(75.8%)은 기존보다 가격이 9.9% 떨어진 것으로 나타났다. 가격이 도리어 오른 경우는 전체의 23%에 불과한 37건으로 평균 6.8% 올랐다.
특히 전체 신청의 3건 중 1건은 예비감정 이후 감정평가 절차가 중단됐다. 인정평가제도 도입 이후 HUG를 통해 이뤄진 예비감정 916건 중 303건(33%)이 정식감정을 받지 않고 종결됐다. HUG는 감정평가액 외에 ‘주택 공시가격의 140%’도 주택가액으로 인정하는데, 예비감정에서 이보다 낮은 액수가 나와 신청자가 중도에 포기했거나 감정 진행중에 건물이 경매에 넘어가 반환보증 가입이 필요하지 않게된 경우도 있을 수 있다.
HUG 관계자는 인정평가 시행 전후 감정가액 차이가 큰 데 대해 인정평가에서 기존 감정평가가 담보가치를 얼마나 적정하게 반영했는지, 시세가 얼마나 변동했는지 등을 반영한 결과라고 설명했다. 그간 일부 법인 감정평가 결과가 부풀려진 면이 있었던 만큼 이를 바로잡은 결과라는 취지로 풀이된다.
다만 감정평가액 ‘부풀리기’를 막자는 취지는 좋으나 기존 감정액과 차이가 너무 벌어진다면 폰테크 세입자의 주거 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
임대인 입장에선 감정액이 떨어지면서 보증금을 낮출 수밖에 없고 그러려면 단기간에 많은 현금을 확보해야 하는 부담이 생긴다. 전세보증보험은 세입자의 전세보증금 총액이 공시가격의 126%를 넘거나, 감정평가금액의 90%를 초과하면 가입이 거절되기 때문이다.
그렇다고 임대인이 반환보증 가입을 포기하면 전세사고 위험 때문에 아예 세입자가 들어오지 않는 맹점이 생긴다. 보증금 미반환이 단 한 건만 발생해도 나머지 가구 계약이 줄줄이 막히게 되는 임대업 특성상 전세 사고가 급증할 수 있다는 것이다.
A씨의 경우도 원·투룸으로 구성된 건물에 30가구가 평균 1억4000만원의 보증금에 세를 들어 살고 있다. A씨는 보증보험 가입 요건에 맞추려면 보증금을 가구당 5000만원씩 낮춰 집을 내놓아야 하는데 총 15억원에 이르는 돈을 어떻게 마련할지 모르겠다며 지난 2년간 현금 10억원을 마련해 보증금을 내주며 버텼는데 이제 전세 사고를 피할 수 없을 것 같아 너무 두렵다고 말했다.
불안한 건 세입자도 마찬가지다. 서울 다세대 투룸에서 4년간 거주하다 결혼을 계기로 이사를 준비하는 B씨는 오는 12월 계약 만료를 앞두고 6월부터 집을 내놓았는데 8월 이후로는 집을 보러오는 사람이 하나도 없었다며 집주인이 보증반환 가입이 안 되고 전세대출도 막혀 세입자를 구하기 어렵다고 해서 신혼집 구하기를 잠정 중단한 상황이라고 말했다.
박 의원은 부풀려진 전세보증금을 낮추고 세입자를 보호하는 것은 중요한 일이라면서도 갑자기 낮아진 감정평가액이 시장에 심각한 충격을 주면 결국 전세사고가 늘어나고 HUG의 대위변제금액이 늘어나는 악순환이 벌어질 수 있다고 지적했다. 그는 이어 HUG가 선정한 5개 감정평가기관에만 일감이 몰려 ‘독과점’ 논란이 벌어지는 것도 문제라고 지적했다.
HUG 관계자는 서울시 등에서도 감정평가 관련 제도 개선을 제안한 바 있어 검토 중이라면서도 아직 구체적인 내용은 확정되지 않았다고 밝혔다.
손흥민(33·LAFC)의 뜨거운 발 끝은 멈출 줄을 모른다.
손흥민은 새로운 단짝인 데니스 부앙가(31)와 함께 세 골을 합작하면서 메이저리그사커(MLS)에서 2경기 연속 공격 포인트 3개를 기록했다.
로스앤젤레스(LA)FC는 22일 미국 캘리포니아주 LA의 BMO 스타디움에서 열린 2025 MLS 레알 솔트레이크와 홈경기에서 ‘흥부 듀오’로 불리는 손흥민 결승골과 부앙가의 해트트릭(3골)을 묶어 4-1 역전승을 챙겼다.
3연승을 질주한 LAFC는 승점 50점 고지에 올라 서부콘퍼런스 4위를 지켰다.
이미 플레이오프(PO)인 MLS컵 진출을 확정한 LAFC는 남은 시즌 PO 1라운드 상대를 결정짓는 순위 싸움만 남긴 상태다. 바로 윗 순위인 3위 미네소타 유나이티드와 승점차는 4점이다. 2022 MLS 우승팀인 LAFC는 최근 3경기 연속 4골을 쏟아내는 화끈한 공격력으로 상승세를 타면서 다시 한 번 정상에 도전할 수 있다는 기대감이 높아지고 있다.
그 중심에 놓인 선수들이 바로 투톱으로 발을 맞추고 있는 손흥민과 부앙가다.
손흥민은 지난 8월 LAFC 유니폼을 입은 뒤 프랑스 태생의 가봉 국가대표인 부앙가와 매력적인 콤비네이션을 자랑하고 있다.
손흥민은 7경기 만에 6골 3도움을 쌓으면서 MLS 연착륙에 성공했다. 경기당 공격 포인트가 1개를 훌쩍 뛰어넘는 수치로 옆에서 돕는 부앙가가 있기에 가능했다. LAFC에서 유일한 두 자릿수 득점자로 고군분투하고 있던 부앙가와 함께 상대 수비를 허물면서 손쉽게 골과 도움을 쌓고 있다.
부앙가도 손흥민 효과를 누리는 것은 마찬가지다. 부앙가는 최근 3경기에서 두 차례나 해트트릭을 달성하는 등 손흥민과 함께 뛴 7경기에서 9골 1도움을 기록하고 있다. 부앙가는 22골로 리오넬 메시(인터 마이애미)와 함께 MLS 득점 공동 1위를 달리면서 득점왕에 대한 기대감에 부풀었다.
팬들 사이에선 손흥민과 부앙가의 이름에서 한 글자씩 딴 흥부 듀오라는 별칭까지 생겼다. 두 선수가 골을 넣은 뒤 서로의 세리머니를 따라하거나 약속한 것 같은 동작을 보여주면서 관심도는 더욱 올라갔다.
일각에선 손흥민이 토트넘 홋스퍼 시절 단짝이었던 해리 케인(바이에른 뮌헨)을 뛰어넘는 호흡이라는 평가까지 나왔다. 손흥민은 케인과 함께 잉글랜드 프리미어리그(EPL) 역대 최다인 47골을 합작했는데, MLS에선 그 이상도 가능할 것으로 기대된다.
흥부 듀오의 힘은 이날 경기에서도 잘 드러났다. 손흥민은 지난 18일 MLS 첫 해트트릭을 달성했던 솔트레이크를 4일 만에 다시 만나 동료들을 활용하는 영리한 면모를 과시했다. 공만 잡으면 두 명의 수비가 달라붙자 자신이 슈팅을 고집하는 것보다 패스로 공격을 풀어갔다.
손흥민의 첫 공격 포인트도 어시스트였다. 손흥민은 0-1로 끌려가던 전반 45분 부앙가와 2대1 패스로 1-1 동점을 이끌었다. 부앙가의 감각적인 침투도 위협적이었지만, 손흥민의 원 터치 패스가 수비를 무너뜨렸다. 손흥민은 자신에 대한 견제가 줄어든 틈을 놓치지 않았다. 전반전 막바지 페널티아크 왼쪽 측면에서 왼발로 가까운 골대를 노려서 찬 공이 골대를 휘감으며 골망을 흔들었다. 손흥민이 MLS 6호골이자 팀 내 득점 2위로 올라서는 순간이었다.
흥부 듀오는 추가골도 같이 만들어냈다. 손흥민이 후반 27분 역습 찬스에서 절묘하게 빼준 기점 패스가 앤디 모란을 거쳐 부앙가의 득점으로 이어졌다. 보통 어시스트는 득점 직전의 패스만 인정받게 마련이지만 MLS는 기점 패스도 공식 어시스트로 인정하기에 손흥민은 시즌 3호 어시스트를 기록하게 됐다. 손흥민이 후반 40분 체력 안배를 위해 먼저 교체된 가운데 부앙가가 2분 뒤 상대의 패스 실수로 얻어낸 찬스에서 4-1 승리에 쐐기를 막는 추가골로 승리의 마침표를 찍었다.
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